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Mayo de 2019
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Texto Completo
Mayo
de 2019
Por
Jorge C. Resqui Pizarro
Parece
lejana ya aquella reunión con la directora de elDial.com, Dra. Romina
Lozano,
en la que nos anunciaba el lanzamiento del nuevo suplemento que tenemos
el placer
de dirigir. Sin embargo, ha pasado un poco más de un año, y aquí
estamos
nuevamente para presentarles a los lectores el número
4, el primero del corriente año.
En
esta edición, los aportes doctrinales aparecen
como inmejorables. El profesor Costantino se le anima al proyecto de
reforma
parcial del ahora no tan nuevo Código Civil y Comercial de la Nación
(cfr.
Decreto 182/2018) en lo que respecta a la Propiedad Horizontal. Así, el
jurista
celebra que la comisión redactora se haya inclinado por eliminar la
necesidad
de la aprobación por los consejos de propietarios de los certificados
de deuda (títulos ejecutivos para el cobro de expensas
y contribuciones impagas) por las dificultades y posibles dilaciones
que ello
implica y que se pretenda ampliar el
plazo de caducidad para solicitar la nulidad de asamblea (a
90 días)
mientras que entiende como un retroceso la eliminación del inciso h del
art.148
del Código unificado, restándole al Consorcio de Propietarios su personalidad jurídica, a contramano de
la tendencia casi unívoca que tanto la doctrina autoral cuanto la
judicial
venía ejerciendo desde hace décadas, con anterioridad de la
consagración
legislativa en agosto de 2015.
Por
su parte, el Dr. Zumpano en uno de sus inestimables aportes nos lleva a
la
cuestión de la remoción del administrador,
sus formas, oportunidad y consecuencias, sin antes transitar con enorme
solvencia por el orden de prelación normativa que el Código unificado
establece
en su art.150 con los agregados de su propia interpretación y el
análisis de
los plazos de mandato y las mayorías para la designación de los mandatarios de los consorcios.
Un
amplio análisis de las asambleas
consorciales – quórum, mayorías, actas, libro, clases,
convocatoria,
constitución, resoluciones, impugnaciones; etc. – aborda el colega
Zumpano en
su segundo trabajo en esta edición. Un verdadero “cuaderno de
bitácora”, con
amplio espectro, para, del comienzo al fin, desarrollar una reunión de
copropietarios.
Nuestra
habitual colaboradora, Dra. Desages, nos introduce en la discusión de
su tesis
referida a las sanciones aplicables por
incumplimientos de propietarios y/u ocupantes en la propiedad horizontal,
tema que arrastra varios años en el estudio de los entendidos en la
materia,
que encuentra en la labor de la autora una clara diferenciación: la
posibilidad
de fijarlas en la propiedad horizontal especial (conjuntos
inmobiliarios) por
su recepción normativa por influjo del art. 2074 del CyCCN y, por el
contrario,
su impedimento en la propiedad horizontal general – o común, Título V
del Libro
IV de dicho ordenamiento – por la ausencia de previsión legal, llegando
a la
conclusión que en este último ámbito su aplicación conllevaría un abuso
de
derecho, objetable judicialmente para lograr su nulidad.
Sin
perjuicio que nuestra postura difiere de la expuesta por la estudiosa
colega,
el sesudo derrotero del trabajo que va llevando a su corolario nos ha
hecho
poner en crisis algunos preconceptos.
Debutan
en nuestro suplemento la Dra. Sevitz y el Dr. Sgariglia. La primera,
con otra
tesis a exponer: la imposibilidad surgida
de la nueva normativa de que los poseedores con boleto de compraventa
puedan votar en las asambleas,
contrariando la opinión casi unánime que se tenía en épocas de vigencia
de la
ley 13.512 de propiedad horizontal y el Código Civil velezano.
Sgariglia,
por su lado, se inmersa en la tan meneada adecuación
de los conjuntos inmobiliarios preexistentes a la sanción del
Código unificado
– que tratáramos en anteriores ediciones del suplemento – y luego de
narrar las
vicisitudes por las que atraviesan los complejos urbanísticos, como ser
las
diversas posturas referidas a la posible inconstitucionalidad del
tercer
párrafo del art. 2075 del CCyCN (incluida en el proyecto de “reforma a
la
reforma” elaborado por la comisión de juristas designada por el citado
decreto
182/2018); la conversión de las partes indivisas del condominio en
partes proporcionales
indivisas de cada unidad funcional en las cosas comunes mediante un
régimen
convencional o, supletoriamente, por arbitrio de la decisión de un juez
a quien
se le somete el entuerto; la adecuación estructural de los conjuntos
inmobiliarios organizados bajo formas asociativas, entre otras tantas;
nos
termina llevando a un análisis no tan recurrente como es el del rol de los administradores de las
urbanizaciones,
que podría interpretarse como similar al del órgano ejecutivo de la
propiedad
horizontal general o común por la remisión que el derecho de propiedad
horizontal especial (Conjuntos inmobiliarios) hace a aquella, en una
relación
de “género-especie” (en palabras del autor), maguer esto queda a mitad
de
camino más aún cuando son entidades asociativas (de propietarios) las
que hasta
el alumbramiento de la nueva normativa civil conducían al
emprendimiento
encuadradas en las disposiciones de derecho público local o provincial,
distante del cúmulo de obligaciones y facultades que la ley ahora
otorga a los
mandatarios, que hasta a recibido regulación específica en algunos
distritos
(vgr. ley 941 y sus reformas en la C.A.B.A.; en la PBA, la ley 14.701
aún no ha
sido reglamentada en particular creando el Registro Público de
Administradores,
aunque es dable decir que, por su vigencia legislativa, aquello que es
operativo es perfectamente aplicable).
Ante
este panorama, lo manifestado nos provoca, nuevamente, la formulación
de un
interrogante crucial: ¿es adecuado que el legislador haya creado un
derecho
real autónomo en los conjuntos inmobiliarios?
Avanzando
sobre la doctrina que aquí presentamos, a ésta Dirección le cupo
incluir un
ensayo sobre la anotación de los boletos
de compraventa o sus cesiones en los registros inmobiliarios
a la luz del
decreto 962/2018 y, particularmente, en el RPI de la Capital Federal,
que a
principios de año emitió la Instrucción de trabajo N°1 dándole modos de
funcionamiento interno al organismo ante las presentaciones para la
inscripción
de boletos de compraventa en relación con futuras unidades funcionales
o
complementarias respecto de las cuales no se pueda ejercer la posesión
en razón
de su inexistencia actual y la presentación de documentos electrónicos,
firmados digitalmente por las
partes,
mediante la plataforma de Trámites a Distancia (TAD) del sistema de
Gestión
Documental Electrónica.
Ello
fue en paralelo con el anuncio – algo confuso - del Poder Ejecutivo de
la
puesta en marcha del denominado “boleto de compraventa electrónico” y
la
reciente modificación a la reglamentación de la ley 25.506 de Firma
Digital,
por conducto del decreto 182/2019.
Esperamos
con ansia, que en el marco de la pretendida y necesaria
despapelización,
desburocratización y “modernización” del Estado, las políticas públicas
tiendan
a facilitar el acceso de la ciudadanía a la vivienda (con su
correspondiente
contrapartida en un dinamismo empresario desarrollador), con menores
costos,
procedimientos más ágiles y beneficios fiscales, aunque todos sabemos
que para
alcanzar esa tan esmerada meta, la política económica y los planes
gubernamentales claros y productivistas tienen un papel determinante.
A
la hora de anejar jurisprudencia de
nuestros tribunales, otra vez no hemos escatimado esfuerzo. Más de una
veintena
de pronunciamientos – con sus respectivos sumarios y voces jurídicas -
ilustran
el presente número con variopinta temática: ejecución y consignación de
expensas en los consorcios y en los conjuntos inmobiliarios; ejecución
de
alquileres; desalojos; rendición de cuentas del administrador; daños y
perjuicios; ejecución fiscal; cumplimiento de reglamento; despido de
trabajador
de edificio y hasta la indemnización al propietario de una mascota por
su
muerte dentro de un barrio cerrado. Auguramos que sea de gran utilidad
para los
lectores interesados no sólo en la teoría jurídica de los institutos
que nos
ocupan, sino también en la práctica tribunalicia a la luz de los
decisorios de
diferentes jurisdicciones que sirven de guía al abogado litigante.
Entre
noviembre del año pasado y hoy, 9 de mayo de 2019, fue altamente
prolífica la
actividad legislativa y normativa
de
la Ciudad Autónoma de Buenos Aires. En el interín se modificaron los
Códigos
urbanístico (ley 6099) y de la edificación (ley 6100), con cambios
diametrales
en sus respectivas esferas de incumbencia (por lo que agregamos los
anexos de
ambos, para una mejor consulta) y no poca controversia; se sancionó la
ley 6110
por la que “las empresas prestatarias de suministro de gas no podrán
exigir
adecuaciones a nuevas regulaciones que impliquen modificaciones
edilicias a
cada unidad habitacional para interrumpir el suministro de gas, salvo
que fuera
necesario por resultar la instalación peligrosa o defectuosa” para
evitar los
sistemáticos cortes de suministro de gas natural a los edificios en su
totalidad como viene acaeciendo desde hace más de una década, norma que
resulta
indiscutiblemente polémica por la presunta confrontación entre las
competencias
nacional y la local, que veremos como se termina dirimiendo.
Asimismo,
se modificó la ley local 257 (por la 6116) relativa al mantenimiento de
fachadas y otras partes comunes de los edificios y sus certificaciones
técnicas
y en la norma se incluyó la modificación de la Ordenanza N° 40.473 que
regula
los procesos de fabricación, reparación, recarga, instalación y control
de
extintores (matafuegos) y equipos contra incendio, como así también los
de
fabricación, reparación, instalación y mantenimiento de instalaciones
fijas
contra incendio (IFCI) en el ámbito de la C.A.B.A.. Añadimos, también,
aunque
de época anterior al interregno supra mencionado, debido a su
importancia, la
Resolución 245/APRA/18 por la que la periodicidad de la desinfección
y/o
desinfestación de los espacios comunes y unidades funcionales de los
inmuebles
sujetos al régimen de la Propiedad Horizontal, se sujeta a determinación de la asamblea de
consorcistas y copropietarios,
desobligándolos del control mensual.
Y
nos resultó más que interesante agregar un proyecto legislativo en
trámite
parlamentario por el que se pretende fijar una tarifa
especial para los Servicios Públicos de Electricidad, Gas y
Aguas y Servicios Cloacales para edificios electro intensivos y
Consorcios con servicios
centrales, el que, sin duda, animará la polémica en tiempos de búsqueda
de
aminorar costos de expensas comunes y de mitigar los efectos de las
abultadas
facturas de los servicios públicos domiciliarios concesionados.
En
nuestra permanente sección de práctica
profesional mediante la utilización de recursos sinópticos,
le tocó el
turno en esta ocasión a un powerpoint elaborado para el Foro de
Abogados de la
Propiedad Horizontal destinado a impregnar algunos conceptos sobre el
“Encargado
y personal comprendido en el régimen de la propiedad horizontal” y “La
asamblea: órgano del Consorcio. Clases. Convocatoria. Autoconvocatoria.
Quórum.
Deliberación y votación. Mayorías. Decisiones. Autorizaciones.
Ausentes. Impugnaciones.
Confección de actas”.
Ahora
bien, como hemos expresado en anteriores entregas, toda la actividad
que
intentamos abordar en estas páginas – la dogmática, la jurisprudencial,
la
normativa y legisferante, los aspectos prácticos emparentados con
quienes
ejercen la profesión abogadil – se enmarca en lo que vulgarmente se
llama “el
mercado inmobiliario”, que no es más ni menos que el costado económico
y
financiero en el que se despliega la
oferta y demanda de bienes inmuebles independientemente de su
naturaleza
(residencial, comercial, industrial, urbano, rural; etc.).
Ese
“mercado” viene sufriendo, desde hace largo rato, los embates de una
macroeconomía desquiciada, en la que la inflación y el estancamiento
recesivo
son los denominadores comunes.
“Según
informó el Colegio de Escribanos de la Ciudad de Bs. As., la cantidad
total de
las escrituras de compraventa de inmuebles registró en el tercer mes de
2019
una baja de 55,4% respecto del
nivel
de un año antes, al sumar 2.738 registros, mientras que el monto total
de las
transacciones realizadas bajó 28,1%,
con $13.031 millones. Es el décimo mes consecutivo con caída en la
medición
interanual”. “En marzo, las escrituras formalizadas con hipoteca
bancaria
totalizaron 197 casos, 91,1% menos que
las registradas un año antes. Representaron el 7%
del total, frente al 36% de un año antes. Si se miden los
trimestres con hipotecas, 2019 es el período más bajo desde que se
tienen datos
de la serie histórica que arrancó en 2009” (fuente Reporte
Inmobiliario, 29/04/19;
el destacado nos pertenece).
Los
más optimistas augurios que la tendencia se revertiría a partir del
segundo
trimestre de este año, cayeron en la desazón. En rigor de verdad, los
operadores del “mercado”, incluidos los jurídicos – resignados al fin y
al cabo
– ahora tienen en miras al próximo año para que empiece a torcerse el
rumbo
negativo, elecciones presidenciales de por medio.
Entre
tanto, algunas medidas, quizá aisladas y a destiempo, procuran
coadyuvar a
reimpulsar la actividad que languidece: la Secretaría de Vivienda
emitió el
23/04/19 la Resolución 29-2019 por la que se aprueba el procedimiento
para la
obtención del certificado de inclusión en el programa de desarrollo de
vivienda
social y el procedimiento para la aplicación de los beneficios
fiscales, con
los formularios a presentar (ver
Legislación).
A
partir de ahora, los desarrollos inmobiliarios que contengan unidades
con
valores de venta cuyo límite sea de hasta 140.000, 154.000 ó 161.000
UVAS (Unidad
de Valor Adquisitivo), según la provincia donde se localicen, podrán
solicitar
la exención de IVA.
Se
abre la posibilidad para que los desarrolladores y constructores
obtengan una
rebaja impositiva de hasta el 10 % del valor de venta de las unidades.
“La
medida resulta positiva ya que posibilita reducir el costo de
construcción de
las viviendas y que esa baja pueda traducirse en su consecuente
reducción del
valor de venta final de las unidades”, dicen los especialistas (Reporte
Inmobiliario, 25/04/19).
No
menor crisis aprieta al sector de las locaciones:
las urbanas residenciales en medio de los vaivenes de una posible
reforma al
CCyCN que intenta dotar de mayor equilibrio a la relación asimétrica
entre
propietarios y locatarios (¿seguiremos considerando que esta clase de
contratos
son paritarios y no una relación de consumo?), con los consabidos
temores que
ello genera en quienes se ayudan con la renta de un pequeño alquiler o
son
inversores “institucionales”, vale decir rentistas, que tienen en las
corporaciones de agentes inmobiliarios su máxima expresión de
agorerismo sobre
la intervención y regulación estatal en el sistema.
A
lo que se suma la inestabilidad inducida por el fallo de la Sala II de
la
Cámara en lo Contencioso Administrativo y Tributario de la Ciudad de
Buenos Aires
en los autos “CENTRO DE CORREDORES INMOBILIARIOS DE LA CIUDAD DE BUENOS
AIRES -
ASOCIACION CIVIL Y OTROS CONTRA GCBA SOBRE AMPARO – OTROS”[1]
y la inexistencia de
precios relativos o de referencia que permita planificar el valor del
canon
locativo – para el inquilino – y el de la utilidad – para el
propietario -, con
la paradoja que se pagan los alquileres más onerosos de la historia con
la menor
ratio de renta (reales netas del orden del 1,5 % anual, distan de ser
atractivas
hacia la inversión inmobiliaria).
En
simultáneo, los copropietarios de los edificios y/o conjuntos
inmobiliarios
regidos por el sistema de la PH, no encuentran sosiego para impedir que
los
costos de mantenimiento, sostenibilidad, sustentación y salubridad
(expensas
comunes, tarifas y salarios de los dependientes) devoren las arcas
consorciales
y sus propios ingresos, poniendo en jaque el proyecto de vida personal
o
familiar y el patrimonio con el que cuentan. Y aquí también, otras
corporaciones que surcan el horizonte de la PH, en este supuesto las de
los
administradores, centran su accionar en impedir toda acción publica o
proveniente de sus propios administrados que intente transparentar
las relaciones internas en los inmuebles y que
faciliten la merma de sus costos.
En
definitiva y en lo sustancial, el panorama no solo sigue siendo
sombrío, sino que
se manifiesta aún más crítico en el futuro inmediato.
De
igual modo, como alentamos la idea de que las sociedades no se
suicidan, y que
mucho hay por hacer, más aún de parte de los estudiosos y operadores
del
derecho, a los fines de ofrecer soluciones y manejar el conflicto, por
nuestro
lado nos despedimos, Dios mediante, hasta el próximo
número del mes de julio, instando a los lectores a
participar activamente de nuestro trabajo, haciéndonos llegar sus
aportes
científicos, comentarios, sugerencias, críticas, información y
disparadores de
debates. Que así sea.
[1]
Sentencia
del
04/04/2019. Las actuaciones se iniciaron por una presentación del
Centro de
Corredores Inmobiliarios y por el Colegio Único de Corredores
Inmobiliarios
(CUCICBA), mediante la cual solicitó la declaración de
inconstitucionalidad de
la Ley 5859, sancionada por la Legislatura de la C.A.B.A. en 2017.
Dicha
normativa estableció que el pago de la comisión por el alquiler de un
inmueble
en la Ciudad corresponde a los propietarios de la vivienda y no a los
inquilinos,
como venía sucediendo hasta ese momento. Específicamente, dispuso que
el
corredor se encuentra impedido de “requerir y/o percibir” de los
inquilinos
comisiones inmobiliarias y/u honorarios por la intermediación o
corretaje.
La
Sala II de la Cámara en lo Contencioso-Administrativo y Tributario
analizó si la
Legislatura local cuenta con potestad para regular la actividad de los
corredores
inmobiliarios, y, en su caso, si dicho cuerpo está habilitado
constitucionalmente
para prohibir a los corredores inmobiliarios el cobro a los inquilinos
de
comisiones inmobiliarias.
La
Cámara recordó que en el artículo 1351 del CCyCN estableció que salvo
pacto en
contrario o protesto, quien “aprovecha las gestiones del corredor queda
obligado al pago de comisiones inmobiliarias y/u honorarios sin que,
además, a
esos fines, exista solidaridad entre las partes que perfeccionarán el
negocio
objeto de corretaje”.
Los
jueces destacaron que “la ley local vino a privar de efectos a los
contratos de
corretaje voluntariamente concluidos entre el corredor y los
inquilinos”.
“En
otras palabras, avanzando sobre una competencia del Congreso Nacional,
el
legislador local desconoció lo normado en los artículos 1346 y ss. (del
CCyCN),
y creó una figura contractual -no contemplada en el derecho común- de
automática gratuidad para el locatario allí aludido”, añadió el fallo.
Y
concluyeron: “En definitiva, mientras que la facultad de regular
aranceles y/o imponer
el deber de informar atañe al modo en que se ejerce la profesión y, por
tanto,
la jurisdicción local puede imponerlo, alterar las reglas del contrato
incumbe,
en cambio, al ámbito nacional”.
“…
la finalidad perseguida en el art. 2º de la Ley 5859 se encuentra
expresamente
consagrada en los arts. 1346 y 1351 del CCyCN, por cuanto ellos colocan
en
cabeza de los locatarios la facultad de evitar el nacimiento de la
obligación
de abonar comisiones inmobiliarias y/u honorarios por la intermediación
o corretaje a partir del uso de la figura del ‘protesto’, que incluso
opera
como límite frente a aranceles locales que el inquilino considere
excesivos; a
la vez que consagran la facultad de pactar el monto que estimen
procedente en
caso de desear perfeccionar un contrato de corretaje entre ellos, el
cual
frente a la normativa vigente en la actualidad, y mientras no se regule
una
específica para inquilinos, no puede superar el cuatro con quince
centésimos
por ciento (4,15%) del valor total del respectivo contrato.” (Del voto
de la
mayoría).
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